「かぼちゃの馬車」訴訟に発展へ 貸付けた銀行の責任と悪質ワンルーム屋の苦境

産経新聞は2日付で「一流サラリーマンを投資に駆り立てたものは… 訴訟発展「かぼちゃの馬車」として、以下の記事を配信した。

 

投資家向けに女性専用シェアハウスを販売・運営してきた不動産会社「スマートデイズ」をめぐる賃借料の支払い停止トラブルが訴訟問題に発展した。3月27日、物件のオーナー13人が同社などに計2億円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしたのだ。同社から賃借料が支払われず、巨額のローン返済に苦しむオーナーは約700人に及び、被害総額は1千億円に上る恐れもあるという。オーナーの多くは大手企業に勤めるサラリーマン。安定した収入を得ていたはずの彼らを、投資に駆り立てたものとは何か-。取材に応じた同社元役員や被害者の話からは、現代特有の一つのキーワードが浮かび上がってくる。

■破綻前提のスキーム

「このまま拡大を続ければ、いつかは破綻すると分かっていた」

3月下旬、都内の飲食店で、スマートデイズの元役員はこうつぶやいた。

 同社は平成26年4月から、「かぼちゃの馬車」のブランド名で投資用の女性専用シェアハウスを販売。物件を購入した場合、同社がオーナーの代わりに入居者から家賃を集め、保証した賃借料をオーナーに毎月支払うという仕組みで、業績を急拡大させた。

 しかし、昨年10月、メーンバンクである「スルガ銀行」(静岡県沼津市)の融資がストップしたのを契機に経営状態は急激に悪化。今年1月にオーナーへの支払いができなくなり、事実上破綻した。

 元役員は「最初の100棟までは順調でなんとか回っていたが、その後は自転車操業そのものだった」と明かした。

 ■営業マン「ローリスク・ハイリターン」

 「老後への備えのつもりだった」。都内に住む金融系企業に勤める男性(35)はこうため息をついた。男性は、スマートデイズへの損害賠償を求めた民事提訴の原告の1人。27年5月、取引先に誘われて、スマートデイズが所有するシェアハウスの販売を手がける販売会社の営業マンと面会した。

 購入を提案されたのは東京都足立区に建設予定のシェアハウス。営業マンからは「30年の借り上げ保証で月20万円の利益を得られる」と説明されたという。販売価格は土地と建物を合わせて1億円弱。高額なローン負担に迷いもあったが、営業マンに「10年後に物件を売却すれば残債はなくなる。ローリスク・ハイリターンの投資だ」と後押しされ、購入を決めた。

 スルガ銀から全額融資を受け、28年6月からローン支払いが始まった。しかし、スルガ銀がスマートデイズへの融資を打ち切った昨年10月、異変が起きた。翌月から同社からの入金が一部滞るようになり、今年1月からは入金が完全にストップしたという。

 一方、原告団に加わった横浜市の会社員の男性(45)は昨年5月、練馬区のシェアハウスを1億3千万円で、7月には中野区のシェアハウスを1億6千万円でそれぞれ購入した。4月から始まるローンの支払総額は月180万円に及ぶといい、男性は「営業マンに『いい物件は早い者勝ち』と言われて焦って契約してしまった。このままでは自己破産しかない」と頭を抱えた。

 ■購入動機とは…

 スマートデイズから物件を購入した2人の勤務先はいずれも東証一部上場の有名企業だ。今回の問題では、こうした30~40代の現役世代がトラブルに見舞われたケースが目立つ。安定した収入がありながら、彼らはなぜリスクのある不動産投資に踏み切ったのか。

 取材に応じた2人がともに口にしたのは、「将来への不安」という言葉だ。

 金融系企業勤務の男性は「僕らの世代は将来、年金も満足にもらえるかわからない。自分の生活を守るための保険の感覚で契約書にはんこを押してしまった」と唇をかむ。

 横浜市の男性も「10年後、20年後まで今の収入が保証されているわけではない。不動産投資は収入が落ち込んだときの自己防衛の手段と考えていた。それがこんなことになるとは…」と肩を落とした。

また、被害拡大の一因として指摘されているのが、同社の拡大路線を下支えしていたスルガ銀の存在だ。スマートデイズなどへの民事訴訟の原告代理人を務める加藤博太郎弁護士は「スルガ銀から融資を受けるため、物件の販売会社が、オーナーの銀行口座の預金残高を改竄(かいざん)したケースもある。露骨な改竄を見抜けなかったスルガ銀の融資審査態勢はどうだったのか」と疑問を呈した。

魔法が解けたシンデレラのように、バラ色の未来から一転、“ローン地獄”の境遇に追い込まれる人々を生んだ今回の騒動。

スマートデイズの元役員は「人間は、不安が大きければ大きいほど夢にすがりたくなるものだ。その心理に訴えかけたのがわれわれだった」と振り返った。

 

引用以上

 

大体、シェアハウス投資でローン完済ができるわけがない。本当にシェアハウスが、儲かるのであればスマートデイズがずっと所有しているだろう。儲からない事業だからこそ、人に売るのである。それは悪質なワンルームマンション投資についてもいえる事である。

多額の融資を受けるために、預金口座の残高を改竄したり、収入証明書の偽造などを行う事は、悪質ワンルーム屋の特徴である。そんな業者と同様に今回のスマートデイズの物件販売会社も、日常的に融資審査書類の偽造を行っていたのであろう。

この「かぼちゃの馬車」が社会問題化したことにより、スルガ銀行側も様々な対応を開始したらしく、不動産購入資金全額を融資する「フルローン」による貸し出しをほぼ中止したばかりでなく、日常的に融資審査書類の改変を行っていた販売会社を通じた融資の申込には応じなくなっているようである。

 

【参考リンク】

ワンルーム・マンション業界にも激震 ネットゲリラ

 

このような融資審査の厳格化で、多くの詐欺的な手法を用いてマンション販売をする悪質業者は、苦境に立たされているそうだ。所詮、このような悪質業者の多くは「詐欺師上がり」が経営をしているので、儲からないと分かれば撤退も早いのである。こいつらの考え方は、如何にカネを巻き上げるかという事だけなので、責任感も無ければ倫理も無いのである。

そうなれば、悪質業者は計画倒産などを行う可能性も高く、泣きを見るのは「破綻前提のスキーム」で不動産を買わされた被害者らである。

こんな被害の度に、どんな商品であろうと、アポ電による無差別営業である「不招請勧誘」を法律で禁止すべきであると筆者は思うのである。このような悪質商法・詐欺商法の防止にこそ日弁連・各単位弁護士会は力を入れてほしいと筆者は考えている。

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